天价楼盘低价拍卖有无幕后文章?

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  宝石山下的达盟山庄属钻石地段的顶级楼盘,8套评估价为每平方米2.8万元的房产,在一次债权抵押拍卖中,拍出1.9万元的价格,8套前后差价1500万元左右。

  一时间,地产界传来阵阵耳语:是杭州楼市出现拐点,是拍卖本身就会便宜,还是另有原因?

  “坐拥宝石流霞,濒临烟水空蒙,尽享古塔清幽”,达盟山庄 因此意境而成为许多买家追逐的对象。

  1994年7月22日,达盟公司(杭州达盟物业有限公司)董事长凌晓明与宝石地区旧城改造指挥部,西湖区房屋建设开发总公司(现西湖房地产集团有限公司,下称西湖房产)达成协议开发房产。2001年12月,达盟山庄一期绿宝商务公寓正式交付使用,达盟山庄以均价每平方米两千美元的价格,获得良好的销售业绩,其钻石地段所飙起的黄金楼价,一时间成为杭州最知名的楼盘之一。

  2002年3月29日,合作双方西湖房产与达盟公司因纠纷将官司打到杭州市中级人民法院,原告(反诉方被告)西湖房产,被告(反诉方原告)达盟公司。去年4月29日,杭州市中级人民法院一审判西湖房产胜诉,判令达盟公司支付给西湖房产人民币3000余万元。

  法院委托杭州永正房地产评估有限公司对达盟山庄的九套房产作出评估,并公开拍卖,拍卖所得将用于达盟公司支付判决款。

  7月8日,落款为浙江天合拍卖有限公司、浙江信得利拍卖有限公司、浙江大地拍卖有限公司、浙江华业拍卖有限公司、浙江光大拍卖有限公司、浙江国际商品拍卖中心、浙江广源拍卖有限公司、浙江浙商拍卖有限公司、浙江裕龙拍卖有限公司的九家拍卖公司发布拍卖公告称:

  受法院委托,定于2004年7月23日下午2时在杭州市体育场路221号浙江国际大酒店五楼举行公开拍卖会。

  该标的物为杭州达盟山庄绿宝商务公寓八套房产,位于杭州西湖区保俶路宝石山下,属杭州市钻石地段。与省政府行政中心隔路相望,紧临西湖,交通、环境、治安、配套皆属顶级,是风景优美,闹中取静的一流居住区。实行酒店式服务,具有极高知名度。标的物的建筑面积为214平方米至220平方米,起拍价为410万元到420万元不等,均价为1.9万元/平方米左右。

  此前,杭州永正房地产评估有限公司对涉讼房产采用市场比较法进行测算,选取与估价对象类似的房地产作为可比案例,对其交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行修正,得出了估价对象房地产市值,数据显示,达盟山庄的每平方米约在2.8万元。

  据浙江天合拍卖有限公司施先生介绍,拍卖由天合牵头进行,由统一的拍卖师拍卖。

  这是准备在6月30日拍卖却流拍后进行的第二次拍卖,比起第一次预期拍卖,其标的物每套平均已降了70万元左右。

  第二天有媒体报道:“最后参加拍卖的只有两个竞买人,有些房产最终只以起拍价成交,其余也只经过三个回合就见分晓,最高价为423万元,最后的成交价每平方米1.92万元左右。

  “两个买家其中之一是诉讼方西湖房产,但是西湖房产只拿了两套房子。另一位始终不肯透露身份的买家则抱着志在必得的姿态一口气买下了6套。有人说他是以‘黄金’的价格买到了‘钻石’。而他拍卖结束到签合同,就一直笑得合不拢嘴。”

  曾目睹整个拍卖过程的某报记者透露,整个拍卖持续20分钟左右,其中几套是三四个回合即拍卖成交,每次加价或一万、或两万,其中多套房子一个回合就成交了。事后,天合拍卖公司向有关部门提交的材料也显示,起拍价410万元的三套房子,均是以原价拍出,其余均多拍出3万元。

  来自相关部门的拍卖记录,以4G/506为例,332号首先举牌叫价420万,338号随后举牌422万元,332号再举牌423万,成交。其余竞拍的房产拍卖大抵如此。总拍价为3342万元。

  最近一段时间以来,杭州楼市低迷一说在一些媒体间出现。解读此次拍卖,有人说杭州楼市出现拐点。据当初的报道显示,浙江天合拍卖有限公司的人安慰凌晓明:“现在房产的行情不好。”

  西湖,是杭州最大的骄傲,住在西湖边,是所有杭州人心底最美的居住理想。杭州一家著名营销公司汉嘉机构长达1年多的跟踪报告显示了2003年杭州市的房价走势,西湖边的景观楼盘因其独一无二、不可替代的特点而成为稀缺性房源。这几年,湖滨区域房价长期一直处于12000元/平方米左右的高价位,现有的在售楼盘也在高价的基础上稳中有升。2003年7月份,中大·吴庄基本售完,只剩大户型的房子,以跃层为主,价格达到了16000元/平方米。广厦·西湖时代广场住宅以均价23000/平方米居首位。当年5月份,达盟山庄基本在2000美元/平方米,而到了11月,达盟山庄住宅已有部分达到了2.3万元/平方米,中大·吴庄联体别墅售价达到了2万元/平方米。从2002年12月份到2003年12月份,湖滨区块上涨了40.8%,2003年12月份的均价为18800元/平方米。

  就在8月16日,《杭州日报》报道,二季度杭州房价涨幅为13%,比全国涨幅高达2.6个百分点。

  浙江财经学院的单东教授在接受有关媒体采访时说,金融调控已提前释放和压缩了楼市中的泡沫,随着宏观经济背景向好,未来杭州房价仍将持续稳定地攀升。

  对于达盟山庄,浙江阳光房地产开发投资顾问有限公司策划总监余先锋先生并不陌生。他说,这是西湖边一块绝版的开发用地,西湖边已再没有一块这样的土地,其地理位置注定它是高价房,按市场价格走势来看,即便受到宏观调控等政策影响,但达盟山庄每平方米的价格在2.5万元至3万元之间应该不成问题,如果是拍卖的话,其每平方米可以上得了3万元。1.9万元/平方米,显然是过低的。同时他否定了杭州楼市出现拐点一说。

  资深拍卖师朱先生认为,商品房的市场价格已经比较公开透明,因此商品房拍卖的成交价与市场价不会相差太远。

  早在6月15日,上述九家拍卖公司曾发布拍卖公告,将于2004年6月30日拍卖杭州达盟山庄绿宝商务公寓九套房产(其中一套175.97平方米的房子,在第二次拍卖公告时被取消)。

  第一次拍卖报名的最后一天下午,不知出于何种目的,凌晓明及其一位据称姓陈的朋友以竞拍者的身份,电话咨询“天合”,并进行了录音,凌晓明是用办公室的电话拨打的。

  问(竞买人):你这里是不是天合拍卖公司?答(“天合”工作人员):对的。问:上次达盟山庄的拍卖怎么样了?答:没人报名。问:上次听说八个人报名?答:现在有九套房子,他们没人报名,报名少,没达到我们拍卖的要求,就不拍卖了,他们就不来拍了。

  问:我怎么听说有八个人报名?答:对的,八个人报名不能够拍卖。问:那我如果想拍这个房子怎么办呢?答:那要下次再说,我们向法院报告,(到时)价格可能会跌的。就是说,拍卖一个标的一般两个人来竞拍,如果一个人就不叫拍卖,不符合拍卖的要求。

  问:我本来下午要报名。答:询问的人多,来报名的很少。对不起,我接个电话(挂断)。

  问(竞买人):喂,是天合拍卖公司吗?答(“天合”工作人员):对。问:这次达盟山庄拍卖,有多少人报名?答:现在报名的人不是很多,我们要把这个情况向法院报告。一共九套房子,法院要求我们整体拍卖,不是一套一套房子拍卖,如果有几套没人来报名,我们要把这个情况向中院汇报。要不你留个电话,我到时给你打电话。下次拍嘛,价格肯定会跌下来。

  问:价格跌下来,来的人多了,我又买不到了。答:那不会,我找支笔。(随后,他记下了这位陈先生的电线××××。)说实在,他们报名是报名,但报名后要把保证金交进来。因为我们拍卖公司有好几家,我们以拿到保证金为准。中院看了情况后,我估计,常规会当作流拍。第二次后,中院会降价,再公告,再根据报名的人再拍卖,是这样的。

  答:上次,有几个外地人,星期六星期天也来看了,他们几个人都觉得价格高了一点。这个房子不可能一套两套来拍的,要整体拍的。(他再将号码重新核对了一遍。)到时再通知你。

  答:那不会的,房子肯定是要卖的,关键是价格是否(让)买的人能承受。如果你确实很喜欢,(到时)你再来买。达盟山庄现房价在卖将近3万元一平方米,因为这个房子法院是封存后再来拍卖的,那么,这个价格不可能按现房价来卖。威尼斯娱乐官网,肯定要降下来,否则我们也没有办法操作。降下来后,想拍的人感觉会好一点,拍卖的人会多起来。这段时间房地产不景气。

  问:今天是报名的最后一天?答:是的,你把保证金交过来,如果只有你一个人或者两个人的话,这个拍卖是不能举行的。

  第二次拍卖时,拍卖公司尚未与陈先生联系。根据录音,凌晓明认为:“拍卖公司这种做法有违常理,违背市场规律。拍卖肯定是按照最高的为好,但是我觉得奇怪,对方为何以低价拍卖为目的?这是一个反常的现象。我认为,这是拍卖公司有意阻止买家报名、有意造成‘流拍’,诱惑买方串标。”

  《拍卖法》中关于佣金有规定,拍卖公司可以收取最高5%的拍卖所得。对于拍卖公司而言,拍卖的价格越高,则其获得的佣金越多。威尼斯娱乐平台浙江省城乡拍卖有限公司拍卖师吴兰婷对于录音的相关信息表示意外,按理说,拍卖公司收取的是佣金,那当然是越贵越好,为什么拍卖公司会推托,非得让降价后来拍呢?

  施先生说,根本不存在任何别人所说的黑幕。为了吸引更多人,他们已将拍卖公告期限延长了一周时间,我们公告时,想拍的人为什么不来报名。公开登报已经很长时间,看房的人很多,都说价格太高,没人报名就流拍了。第二次来报名的人很多,实际报名(需交30万元保证金)是两家。

  施先生拒绝了记者上门采访的要求。据记者多方了解,两家竞拍单位一家为杭州富源实业有限公司,参拍人号牌332号;另一家为西湖房产,参拍人号牌338号。前者拍得6套,先期交纳保证金180万元,后者拍得2套,先期交纳保证金60万元。两竞拍人均是在7月22日报名截止的最后一天递交了参拍保证金。拍卖公司获得的佣金每套为3.5%。

  8月初,杭州市中级人民法院曾发函给达盟公司称,第一次拍卖活动中,共有15人次来电来人咨询,并有4人实地察看,最后因无人交纳保证金报名参加竞拍而流标,不存在竞买人太少而取消拍卖会的情况,至于拍卖机构向竞买人透露要下调价格事项,经查后无事实依据。法院同时否认了拍卖草草走过场致使拍卖成交价格过低的说法,认为经过几个回合的竞叫才成交,所有房产成交价均超过保留价,竞买者除了支付佣金,还需向登记机关及税务部门缴纳有关的费用,买受人实际支付的款项已经超过了2万元/平方米以上,所拍卖的八套房产面积大、价值高,变现难度大,而且目前国家进行了宏观调控,房地产交易气氛不是很活跃,故“我们认为此价格是比较合理的”,不存在故意压低价格、串标等违法行为,拍卖结果合法、有效。